아파트값 5차파동 : 주택 시장의 징크스

아파트값 5차 파동은 레비앙의 '책으로 시작하는 부동산 공부'를 읽다가 추천도서 목록에 아파트값 5차 파동이 있어서 읽게 된 책입니다. 책은 오래전에 절판이 됐고, 중고 도서는 10만 원을 줘야지만 구할 수 있었습니다. 그렇지만 구하기도 어려웠습니다. 집 근처 도서관에는 없어서 국회도서관을 통해서 제본을 하여 읽을 수 있었습니다. 책을 보면서 21년도의 영끌장이 예전에도 반복된 것을 알 수 있었습니다. 역사는 반복이 되며, 부동산 또한 일정 주기로 상승과 하락 시장이 반복되고 있습니다. 이런 내용을 알고 있었다면 영끌족의 수가 적었지 않았을까 생각합니다. 아파트값이 오르는 단계에 대해서 설명한 부분을 요약하여 정리하였습니다. 평생 두고 보면 좋은 내용입니다. 부동산 책을 1권만이라도 읽어야겠다고 생각하시는 분들은 꼭 아파트값 5차 파동 책을 읽어보시기를 추천드립니다.

주택 시장의 징크스

주택시장에 수요가 일시에 집중되어 수급불균형이 발생하면 이로 인해 시장에너지가 강해져 아파트 값이 짧은 기간 동안에 큰 폭으로 오르는 것을 아파트값 파동이라고 합니다. 파동은 우연히 일어나지 않습니다. 아파트값 파동에 대한 7단계에 대해 알아보겠습니다.
 
1단계 전셋값이 오릅니다.
전셋값은 철저하게 수요와 공급의 시장원리에 따라 그림자처럼 움직입니다. 전세수요가 증가하고 전세물건이 부족하면 시장기능에 의해 전셋값이 오르는데 집값에 대한 전셋값 비율도 높아집니다. 전세를 선호하는 현상에 대해 주택에 대한 패러다임이 변한 것으로 착각하는데, 단지 집값이 안정될 때 나타나는 과도기적인 현상입니다.
 
2단계 이사철에 소형 아파트값이 오릅니다.
전셋값 비율은 집값 상승을 예고하는 선행지표가 됩니다. 전셋값 비율은 아파트값 파동을 겪어 집값이 크게 오르면 낮아졌다가 주택경기가 침체되면 높아지는 특성을 가지고 있습니다. 소형아파트 전셋값 비율이 높아져 70%를 상회하면 돈을 보태 집을 사려고 해 집값을 밀어올 리 가능성이 높아집니다.
 
3단계 미분양 아파트가 잘 팔립니다.
경기가 회복되어 실수요자들이 적극적으로 매수대열에 나서면 자연히 가수요가 달라붙는데 집값 상승 완충역할을 하는 미분양 아파트가 줄어들수록 시장에너지가 강해져 분양권에 붙는 프리미엄도 오름세를 보이게 됩니다.
 
4단계 분양시장이 달아오르며 분양가격이 오릅니다.
투자심리가 살아나면서 상대적으로 값이 싼 분양시장으로 수요가 몰립니다. 시세차익을 확실히 챙길 수 있는 아파트로 청약경쟁이 치열해집니다. 모델하우스 앞에 파라솔을 친 떴다방들의 활동도 극성스러워집니다. 청약 열기는 전체 주택시장에 영향을 미칩니다. 수요가 몰리면 분양률이 높아지고 분양가격이 인상되는데, 이는 기존 아파트값에도 영향을 미치게 됩니다. 수요자들은 싸게 느껴지는 분양시장과 기존 주택시장을 시계추처럼 오가며 집값을 끌어올리게 됩니다.
 
5단계 서울 강남지역과 신도시를 중심으로 오릅니다.
투자자들은 돈을 벌 수 있다는 횡재심리가 발동하면 앞뒤 안 가리고 우르르 몰려다닙니다. 시장에너지가 넘쳐 집값 상승에 대한 기대심리가 강해지면 집값이 오른다더라는 소문이 나돌게 됩니다. 이러한 소문은 더 늦기 전에 사야겠다는 조바심을 자극해 남들 따라 사는 뇌동매매가 이루어지기도 합니다. 실수요가 뒷받침되면 시세차익을 노리는 가수요도 본격적으로 활동하는데 매수자가 증가해 매물이 자취를 감추고 거품이 생기는 가격상승기의 증후군이 나타납니다. 투자가 아니라 투기만이 있을 뿐입니다. 기존 아파트값이 들썩거리면 대세 상승기에 접어들었다는 것입니다. 기다리면 값이 오를 것이라는 기대심리가 작용해 매물을 거둬들여 매물품귀 현상이 나타납니다. 매도 호가도 높게 불러 호가공백이 벌어지지만 매수자가 호가를 인정하고 추격 매수해 집값과 분양권 프리미엄이 동반 상승하게 됩니다.
 
6단계(소파동) 서울 강북과 수도권 지역으로 확산됩니다.
실물경기가 좋아질 것으로 믿는 사람들이 늘어나면서 소비심리와 투자심리가 살아나야 하며, 구매력을 갖춘 실수요가 뒷받침되어야 합니다. 실수요가 뒷받침되지 않을 경우 한낱 거품가격에 지나지 않아 원래의 가격으로 돌아가는 요요현상이 발생합니다. 또한 대형재료가 있어야지만 아파트값이 걷잡을 수 없이 오릅니다. 이쯤 정부가 시장개입을 하는데 투기억제대책이 발표됩니다. 집값은 인기 있는 지역에서 먼저 오른 다음 약간의 시차를 두고 주변지역으로 확산됩니다.
 
7단계(대파동) 광역시와 지방도시로 확산됩니다.